La cointestazione di una casa rappresenta una situazione in cui lo stesso immobile viene detenuto in comproprietà da due o più soggetti. È una realtà molto diffusa, sia fra coniugi che fra fratelli, conviventi o addirittura amici, non presupponendo vincoli di parentela o matrimoniali specifici. I cointestatari condividono pienamente sia gli oneri (come le spese di manutenzione e le imposte) sia i diritti, fra cui quello di abitare la casa e disporne. Tuttavia, diversi aspetti giuridici e fiscali emergono quando si deve gestire una cointestazione, tra cui le modalità di vendita, la regolamentazione in caso di separazione o decesso e, soprattutto, la corretta gestione delle tasse come l’IMU.
Diritto di proprietà e decisioni sulla casa cointestata
Il diritto di proprietà sulla casa cointestata comporta che ogni intestatario possiede una specifica percentuale dell’immobile: la divisione più comune è al 50%, ma può variare in base agli accordi. Ogni comproprietario può vivere nella casa, affittarla o venderla, ma qualsiasi decisione che concerne l’immobile (ad esempio, la vendita) deve essere presa con il consenso di tutti i proprietari. La legge non consente a un solo individuo di vendere o disporre della casa in modo autonomo senza consenso, pena la nullità dell’atto.
Regole in caso di separazione o fine della convivenza
Se la coppia si separa, la situazione può prevedere diversi scenari:
- Accordo per la vendita dell’immobile e divisione del ricavato secondo le quote di proprietà;
- Acquisto della quota dell’altro intestatario, con relativo pagamento della parte spettante;
- Ricorso al tribunale in caso di mancato accordo, demandando a un giudice la decisione sulla proprietà.
Se sono presenti figli minorenni o non autosufficienti, può essere assegnato un diritto di abitazione al genitore che si occupa di loro, secondo l’articolo 337 sexies del Codice Civile. In questo caso, il genitore assegnatario può abitare l’immobile e il comproprietario non può vantare piena disponibilità fintanto che il diritto di abitazione rimane attivo.
L’IMU sulla casa cointestata: regole e criticità
Uno degli aspetti più delicati della casa cointestata riguarda il pagamento dell’IMU, l’imposta municipale sugli immobili. Chi deve pagarla? Quali sono le esenzioni e i possibili errori?
L’IMU è dovuta da tutti i proprietari, anche se il bene è cointestato, e ciascuno deve versare la quota correlata alla propria parte di proprietà. Di norma, l’imposta si paga solo sugli immobili che non sono abitazione principale. Questo significa che se almeno uno dei comproprietari ha la residenza nell’immobile e ne ha dichiarato l’uso come abitazione principale, è possibile fruire dell’esenzione sull’IMU, salvo specifiche categorie di immobili di lusso (come A1, A8, A9).
La situazione più frequente si verifica con l’eredità: due fratelli che, per esempio, ottengono la casa dai genitori. Se solo uno stabilisce la residenza nell’immobile e lo dichiara come abitazione principale, questo comproprietario può chiedere l’esenzione. L’altro, di regola, non beneficia dell’esenzione e dovrà versare la propria quota di IMU come proprietario non residente.
Un punto di attenzione è la distinzione fra la cointestazione della casa e la cointestazione del mutuo: mentre la prima riguarda chi è legalmente proprietario dell’immobile, la seconda si riferisce a chi deve pagare le rate del finanziamento. Questi ruoli possono coincidere, ma non sono obbligatoriamente gli stessi.
Errori frequenti nella gestione dell’IMU
- Non distinguere cointestazione di proprietà e residenza: Solo il soggetto che risiede effettivamente nell’immobile può ottenere l’esenzione IMU, agli altri spetta il pagamento proporzionale della tassa.
- Convincersi che sia sufficiente la residenza di uno solo: Anche se il bene è cointestato, per avere l’esenzione su entrambe le quote occorre che sia ‘abitazione principale’ per ciascun intestatario e, quindi, che tutti vi abbiano stabilito la residenza.
- Dimenticare la comunicazione ai Comuni: Ogni proprietario deve comunicare in modo autonomo e puntuale la propria situazione relativa all’IMU, rispettando i tempi previsti.
- Non applicare correttamente le aliquote: Le case di lusso rimangono soggette a IMU anche se sono prima casa; occorre quindi verificare la categoria catastale dell’immobile.
Gli errori di calcolo o di dichiarazione possono generare sanzioni e accertamenti da parte dell’ente preposto. È importante ricordare che l’IMU si paga in misura proporzionale alla quota di proprietà e che ogni proprietario è autonomamente responsabile, anche se un solo intestatario versa l’intera somma: in questo caso, il pagamento va suddiviso, mentre se uno versa anche la parte altrui dovrà accordarsi privatamente per il rimborso.
Consenso per la vendita e gestione dei dissensi
La vendita di una casa cointestata richiede il consenso di tutti i comproprietari, senza il quale l’atto è nullo. Spesso nei rapporti fra coeredi o coniugi possono sorgere dissidi; in tal caso è possibile rivolgersi a un tribunale, che può ordinare la divisione giudiziale e, se necessario, la vendita all’asta dell’intero immobile. Si tratta di una soluzione estrema che può avere costi e tempistiche elevati, per cui è opportuno tentare prima una soluzione consensuale.
La divisione può essere anche materiale, qualora l’immobile lo consenta. In caso contrario si procederà alla vendita e ripartizione del ricavato fra tutti i proprietari secondo le rispettive quote. Un importante aspetto tecnico da considerare riguarda la cosiddetta “comproprietà indivisa”, cioè quando non è possibile attribuire a ciascuno una parte fisicamente separata dell’immobile.
Casi particolari e consigli pratici
La cointestazione dell’immobile può essere utile per una serie di motivi: facilita successioni, garantisce la tutela di più soggetti, consente di gestire congiuntamente la proprietà, ma comporta anche vincoli burocratici ed economici. Prima di procedere con la cointestazione, è fondamentale redigere accordi chiari fra tutti i futuri proprietari, sia in relazione all’uso dell’immobile sia alle regole di gestione.
In caso di successione, la nuova cointestazione può creare conflitti fra eredi, con conseguente necessità di avvalersi di un notaio o di un legale esperto. È fondamentale sapere che, salvo accordi diversamente pattuiti, ogni comproprietario può sempre chiedere la divisione della casa, anche contro il consenso degli altri, ricorrendo alla via giudiziale.
L’aspetto fiscale è insidioso: chi non risiede nell’immobile e non ha dichiarato l’uso come abitazione principale, non è esente da IMU. Questo vale non solo per gli eredi, ma anche per le coppie separate o conviventi che hanno cambiato residenza. Ogni proprietario deve verificare attentamente che la quota di IMU venga calcolata e pagata regolarmente, per evitare sanzioni future.
In sintesi, la cointestazione è una scelta che offre vantaggi e garanzie giuridiche, ma va gestita con precisione, soprattutto in relazione all’IMU e alle decisioni condivise sulla casa. Errori di valutazione o leggerezze nella gestione delle imposte possono compromettere il patrimonio e generare contenziosi, perciò è consigliabile avvalersi di consulenti esperti e leggere con attenzione le disposizioni legislative e fiscali aggiornate, per evitare di incorrere nei più comuni errori.
