L’IMU, ovvero l’Imposta Municipale Unica, è una tassa patrimoniale che incide sul possesso di immobili situati nel territorio italiano. Anche quando una casa viene affittata, questa imposta rimane a carico del proprietario, indipendentemente dal tipo di contratto di locazione stipulato o dalla modalità di tassazione dei canoni percepiti. È fondamentale comprendere la procedura di calcolo dell’imposta, le responsabilità fiscali e le eventuali agevolazioni previste per specifiche situazioni, come la locazione a canone concordato.
Chi paga realmente l’IMU su una casa in affitto
La responsabilità del pagamento dell’IMU grava sempre e comunque sul proprietario dell’immobile, anche quando l’immobile è dato in affitto. L’inquilino non è mai obbligato al pagamento di questa imposta, neppure nel caso trasferisca la sua residenza nella casa locata. Il principio alla base è la natura stessa dell’IMU: si tratta di un’imposta patrimoniale, che non può essere trasferita dall’effettivo possessore (il proprietario) al fruitore temporaneo (l’inquilino) dell’immobile. L’unica eccezione riguarda i casi in cui esistano diritti reali diversi dalla proprietà, come l’usufrutto: in questa circostanza, l’onere fiscale spetta al titolare del diritto reale (ad esempio, l’usufruttuario) e non più al proprietario nominale.
La formula e le variabili per il calcolo dell’IMU
Il calcolo dell’IMU su una casa locata si articola in diversi passaggi. Per eseguire un calcolo corretto sono necessari:
- La rendita catastale dell’immobile
- La categoria catastale, da cui dipende il coefficiente moltiplicatore
- L’aliquota IMU deliberata annualmente dal comune
Ecco come avviene il calcolo:
- Si rivaluta la rendita catastale del 5%.
- Il valore rivalutato si moltiplica per il coefficiente catastale, che varia in base alla categoria (ad esempio 160 per la categoria A/2).
- Il risultato costituisce la base imponibile su cui applicare l’aliquota IMU fissata dal comune per l’anno di riferimento.
Un esempio pratico chiarisce il meccanismo: se una seconda casa, situata nel Comune di Napoli, ha una rendita catastale rivalutata di 500 euro, il calcolo sarà: 500 x 160 = 80.000 euro (base imponibile). Se l’aliquota comunale è 1,06%, l’IMU dovuta sarà 80.000 x 1,06% = 848 euro annui.
Aliquote, scadenze e agevolazioni
L’aliquota ordinaria IMU per le seconde case (che includono gli immobili dati in affitto) varia tipicamente tra lo 0,46% e l’1,06%, con la possibilità per i comuni di discostarsi leggermente da questi valori. Ogni anno i Comuni possono approvare nuove aliquote, quindi è essenziale verificare quella in vigore presso il comune dove si trova l’immobile.
Il pagamento dell’IMU si effettua normalmente in due rate: la prima entro il 30 giugno e la seconda entro il 30 novembre. Se l’imposta totale è modesta, il saldo può avvenire in un’unica soluzione a novembre. Ai fini del calcolo della prima rata, si utilizza in genere l’aliquota dell’anno precedente; eventuali conguagli vengono saldati nella seconda rata, sulla base delle nuove aliquote approvate nel corso dell’anno.
Case affittate a canone concordato
Agevolazioni significative sono previste per gli immobili affittati a canone concordato (locazione a canone concordato) ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431. In questi casi, l’imposta determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%, grazie alle agevolazioni fiscali introdotte dalla Legge di Stabilità 2016. Per beneficiare della riduzione, è necessario segnalare il contratto a canone concordato al Comune compilando un’apposita dichiarazione IMU.
Se invece il contratto di affitto è a canone libero o si opta per il regime della cedolare secca, non si maturano riduzioni automatiche sull’IMU: l’imposta resta dovuta per intero nei limiti e con le modalità stabilite dalle delibere comunali.
Particolarità e situazioni specifiche
Esistono condizioni particolari che possono influire sull’obbligo e sull’ammontare IMU:
- Se la casa costituisce abitazione principale del proprietario (ad eccezione delle categorie catastali di lusso), non è soggetta al pagamento dell’IMU.
- Se l’immobile viene dato in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta, sono previste in alcune situazioni riduzioni dell’imposta.
- In caso di usufrutto o altri diritti reali, l’obbligo fiscale ricade su chi gode del diritto reale e non sul proprietario legale.
Per evitare errori, è sempre essenziale verificare la normativa IMU aggiornata e consultare le delibere comunali in vigore nel comune di ubicazione dell’immobile.
In sintesi, quando una casa viene affittata, l’IMU spetta sempre al proprietario, che è tenuto a calcolare l’imposta considerando rendita catastale, categoria, eventuali riduzioni per canone concordato e aliquota comunale dell’anno in corso. Solo in presenza di diritti reali differenti dalla proprietà, questa responsabilità passa al soggetto titolare del diritto reale.
